Eine Strategie festlegen, die zu deinem Ziel passt
Eine gute Vorbereitung beginnt nicht mit dem Inserat, sondern mit klaren Entscheidungen. Definiere den gewünschten Abschlusszeitpunkt, die passende Zielgruppe und den Weg, auf dem das Objekt angeboten werden soll.
- Zeitrahmen: Bis wann soll der Verkauf abgeschlossen sein?
- Zielgruppe: Richtet sich das Objekt eher an Familien, Kapitalanlegende oder Selbstnutzende?
- Vermarktungsart: Soll das Angebot öffentlich sichtbar oder diskret als Secret-Sale platziert werden?
- Preisgestaltung: Passt ein Festpreis oder ein Bieterverfahren besser zum Vorhaben?
Bei einem Secret-Sale erscheint die Immobilie nicht in öffentlichen Inseraten. Das Angebot geht nur an ausgewählte, bereits vorgemerkte Interessierte. Prüfe diese Variante bewusst gegen die Reichweite einer offenen Vermarktung.
Die Verkaufsunterlagen vollständig aufbauen
Fehlende Dokumente bremsen Rückfragen, Prüfung und Vertragsvorbereitung. Stelle deshalb früh eine belastbare Objektakte zusammen.
- Grundbuchauszughöchstens 3 Monate alt
- EnergieausweisPflicht seit 2014
- Baupläne und Grundrissein lesbarer, aktueller Fassung
- Wohnflächenberechnungals Grundlage für die Flächenangabe
- Teilungserklärungbei Eigentumswohnungen
- Nebenkostenabrechnungenfür die letzten 3 Jahre
- WEG-ProtokolleProtokolle der Eigentümerversammlungen
Kosten und mögliche Abgaben vorab einplanen
Nicht jede Position trifft die verkaufende Seite. Die Übersicht trennt deshalb Höhe und übliche Kostentragung.
| Kostenart | Höhe | Wer zahlt? |
|---|---|---|
| Maklerprovision | 3,57 % inkl. MwSt. je Seite / gesamt 7,14 % | Verkäufer:in und Käufer:in |
| Notar | ca. 1,0–1,5 % | Käufer:in |
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % in Baden-Württemberg | Käufer:in |
| Grundbuch | ca. 0,5 % | Käufer:in |
| Spekulationssteuer | je nach Gewinn, bei Verkauf innerhalb 10 Jahren | Verkäufer:in |
| Energieausweis | ca. 100–500 € | Verkäufer:in |
| Grundschuld-Löschung | ca. 200–500 € | Verkäufer:in |
Bei Wohnimmobilien wird die Maklerprovision seit Dezember 2020 hälftig geteilt. Von den insgesamt 7,14 % inkl. MwSt. entfallen damit 3,57 % auf jede Seite.
Häufige Fragen zur Vorbereitung
Wann kann Spekulationssteuer anfallen?
Verkaufst du innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf und hast die Immobilie nicht selbst bewohnt, kann Spekulationssteuer auf den Gewinn anfallen. Selbst bewohnte Objekte und Verkäufe nach Ende der 10-Jahres-Frist sind davon ausgenommen und steuerfrei.
Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?
Ein gültiger Energieausweis ist beim Verkauf vorgeschrieben; diese Pflicht besteht seit 2014. Fehlt er, kann ein Bußgeld von bis zu 10.000 € drohen. Kümmere dich deshalb früh um das Dokument.