Der richtige Startwert schützt beide Seiten
Dein Angebotspreis muss Nachfrage, Objektqualität und Markt zusammenbringen. Liegt er zu hoch, bleiben Anfragen aus, die Standzeit wächst und Interessierte werden skeptisch. Ein zu niedriger Einstieg verkauft zwar schnell, kann aber mehrere Zehntausend Euro Wert verschenken. Ein marktnaher Preis erzeugt qualifiziertes Interesse und verbessert die Chance auf einen Abschluss innerhalb weniger Wochen.
Für eine Verkaufsentscheidung brauchst du einen realistischen Marktkorridor. Gericht, Finanzamt, Scheidung oder Erbschaft können dagegen ein formelles Gutachten erfordern.
Drei Verfahren bilden unterschiedliche Immobilien ab
Die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) regelt in Deutschland drei gesetzlich anerkannte Verfahren. Welches passt, hängt vor allem von Objektart, Nutzung und vorhandenen Marktdaten ab.
Vergleichswertverfahren
Tatsächliche Verkäufe ähnlicher Objekte in der Umgebung bilden den Wertmaßstab.
- Geeignet: Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser, Grundstücke
- Stärke: große Nähe zum realen Markt
- Voraussetzung: genügend Vergleichsobjekte
Für Freiburg liefert der Gutachterausschuss umfangreiche Daten zu Verkaufspreisen.
Ertragswertverfahren
Bei vermieteten Objekten stehen die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen im Mittelpunkt.
- Geeignet: Mehrfamilienhäuser, vermietete Wohnungen, Gewerbe
- Stärke: berücksichtigt die Rendite
- Formel: Jahresreinertrag × Vervielfältiger + Bodenwert
Sachwertverfahren
Ausgangspunkt sind heutige Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung.
- Geeignet: selbstgenutzte Einfamilienhäuser und besondere Objekte
- Stärke: funktioniert unabhängig von Vergleichsobjekten
- Formel: Bodenwert + Gebäudesachwert
Der Gebäudesachwert entspricht Herstellungskosten minus Alterswertminderung.
Vergleiche regionale Quadratmeterwerte, bevor du die Objektmerkmale einordnest.
Vier Ebenen bestimmen den konkreten Wert
Stadtteil, Straße, Ausrichtung, Nachbarschaft, ÖPNV, Einkauf, Schulen, Grün, Universität, Innenstadt sowie Lärm und Umwelteinflüsse.
Baujahr, Substanz, Modernisierungen an Heizung, Fenstern, Dach oder Bad, Energieklasse und Ausstattungsniveau.
Wohn- und Grundstücksfläche, Grundriss, Zimmer, Bäder, Balkone sowie Keller, Dachboden und Garage.
Nachfrage in Freiburg, Zins- und Finanzierungsumfeld, saisonale Bewegung und allgemeine Wirtschaftslage.
Freiburger Stadtteile setzen sehr verschiedene Rahmen
| Stadtteil | Wohnungen €/m² | Häuser €/m² | Nachfrage |
|---|---|---|---|
| Altstadt | 6.500–7.600 | 6.000–7.000 | sehr hoch |
| Herdern | 5.800–6.800 | 5.500–6.500 | sehr hoch |
| Wiehre | 5.500–6.500 | 5.200–6.200 | sehr hoch |
| Günterstal | 5.500–7.600 | 5.000–6.500 | hoch |
| Vauban | 5.200–5.800 | 5.000–5.500 | hoch |
| Littenweiler | 4.800–5.500 | 4.500–5.200 | hoch |
| Stühlinger | 4.500–5.200 | 4.200–5.000 | mittel-hoch |
| Zähringen | 4.500–5.200 | 4.300–5.000 | mittel-hoch |
| Haslach | 4.200–5.000 | 4.000–4.800 | mittel |
| Tiengen | 3.400–3.900 | 3.200–3.700 | mittel |
Die Tabelle zeigt Durchschnittswerte. Zustand, Ausstattung und Mikrolage können den tatsächlichen Wert erheblich verschieben.
Markteinschätzung und Gutachten erfüllen andere Aufgaben
| Bewertungsart | Kosten | Dauer | Geeignet für |
|---|---|---|---|
| Kostenlose Maklerbewertung | 0 € | 1–3 Tage | Verkauf, Preisfindung |
| Kurzgutachten | 500–1.500 € | 1–2 Wochen | Verkauf, interne Zwecke |
| Verkehrswertgutachten | 1.500–3.500 € | 2–4 Wochen | Gericht, Erbschaft, Scheidung, Finanzamt |
Für die Preisfindung vor einem Verkauf genügt meist eine fundierte kostenlose Marktwerteinordnung. Brauchst du den Wert für gerichtliche oder behördliche Zwecke, sollte ein zertifizierter Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten erstellen.
Bei Anlageobjekten ordnet die Bierdeckelrechnung Faktor und Bruttomietrendite ein.
So wird aus Unterlagen ein belastbarer Wert
- 01Zweck klären
Lege fest, ob du verkaufen, vermieten, halten oder einen offiziellen Nachweis erstellen willst.
- 02Objekt besichtigen
Lage, Zustand, Ausstattung, Modernisierungen und Besonderheiten werden vor Ort erfasst.
- 03Markt abgleichen
Vergleichsverkäufe und das aktuelle Freiburger Marktumfeld liefern den regionalen Rahmen.
- 04Verfahren anwenden
Objektdaten und Marktanalyse werden zum realistischen Marktwert zusammengeführt.
- 05Ergebnis einordnen
Der Wert wird mit deinem weiteren Vorgehen verbunden, ohne ihn mit einem Wunschpreis zu verwechseln.
Häufige Fragen zur Bewertung
Was kostet eine Bewertung?
Eine Marktpreiseinschätzung kann kostenlos sein. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten kostet abhängig vom Aufwand 1.500–3.500 €.
Wie lange dauert die Besichtigung?
Für den Vor-Ort-Termin sind in der Regel 30–60 Minuten nötig. Das Bewertungsergebnis liegt anschließend innerhalb weniger Tage vor.
Reicht eine Online-Bewertung?
Eine Online-Bewertung liefert nur eine grobe Orientierung, weil tatsächlicher Zustand und besondere Objektmerkmale fehlen. Eine Besichtigung vor Ort ist genauer.
Wann ist eine Neubewertung sinnvoll?
Prüfe den Wert neu, wenn du einen Verkauf planst, der Markt sich deutlich verändert oder wichtige Modernisierungen abgeschlossen wurden.
Welche Rolle spielt die Energieklasse?
Die Energieeffizienz gewinnt an Gewicht. Objekte der Klassen F, G oder H erzielen üblicherweise niedrigere Preise, weil Kaufende Sanierungskosten berücksichtigen.