Freiburg startet mit knappen Angeboten und stabileren Preisen
Nach Zinsanstieg und Preiskorrektur wirkt der Markt zum Jahresbeginn 2026 ruhiger. Die Bodenbildung zeigt sich jedoch nicht überall gleich: Gute Lagen halten ihr Niveau besser, während einfachere Lagen preissensibler bleiben. Freiburgs Lebensqualität, Universität und Nähe zu Frankreich und der Schweiz stützen die Nachfrage weiterhin.
Die Preisbänder zeigen eine klare Lagedifferenzierung
Durchschnittswerte bilden nur einen Korridor. Zustand, Mikrolage und Energiequalität können ein einzelnes Objekt deutlich innerhalb oder außerhalb dieser Spannen positionieren.
Eigentumswohnungen
| Lage | Preis/m² im Durchschnitt | Veränderung gg. Vj. | Tendenz |
|---|---|---|---|
| Toplage | 6.200–7.500 € | +1,5 % | leicht steigend |
| Gute Lage | 4.800–5.800 € | +0,5 % | stabil |
| Mittlere Lage | 3.800–4.600 € | -0,5 % | stabil |
| Einfache Lage | 3.200–3.800 € | -1,0 % | leicht sinkend |
Einfamilienhäuser
| Typ | Preisspanne | Tendenz |
|---|---|---|
| Reihenhaus | 450.000–600.000 € | stabil |
| Doppelhaushälfte | 550.000–750.000 € | leicht steigend |
| Freistehendes EFH | 700.000–1.200.000 € | stabil bis steigend |
Mietwohnungen
Auch die Angebotsmieten bleiben hoch. Für Neubauwohnungen werden durchschnittlich 14–18 €/m² aufgerufen, für Bestandswohnungen 10–14 €/m². Die Mietpreisbremse greift; zugleich liegt die Nachfrage deutlich über dem verfügbaren Angebot.
Im Preisatlas kannst du regionale Quadratmeterpreise direkt gegenüberstellen.
Angebot und Nachfrage finden nur langsam zurück ins Gleichgewicht
Seit dem Tiefpunkt Mitte 2023 sind wieder mehr Objekte inseriert, der langjährige Durchschnitt wird aber noch nicht erreicht. Viele Eigentümer:innen halten an günstigen Altkrediten fest; gleichzeitig stockt der Neubau. Auf der anderen Seite kehren Familien und Kapitalanlegende mit leicht gesunkenen Zinsen und stabileren Preiserwartungen zurück.
Gut eingepreiste Immobilien in gefragten Lagen finden häufig innerhalb von 4–8 Wochen einen Abschluss. Überhöhte Angebote benötigen deutlich länger.
Welche Quartiere besonders auffallen
Konstant stark
- Wiehre: hohe Nachfrage und kaum Abschläge, besonders bei Altbauwohnungen
- Herdern: stabile Familienlage
- Vauban: bei jungen Familien weiter sehr gefragt
Mit Aufwärtsbewegung
- Haslach: gute Anbindung bei moderaterem Preisniveau
- Stühlinger: Bahnhofs- und Quartiersnähe wirken als Treiber
- Rieselfeld: wachsende Infrastruktur und gutes Preis-Leistungs-Verhältnis
Umland als Alternative
- Gundelfingen: Stadtbahnanbindung und Preise 15–20 % unter Freiburg-Niveau
- March: Alternative für Hauskäufer:innen mit Kaiserstuhl-Nähe
Vier Faktoren geben 2026 die Richtung vor
Die EZB hielt die Leitzinsen zuletzt stabil. Weitere leichte Senkungen im Verlauf von 2026 könnten zusätzliche Nachfrage auslösen.
Hohe Baukosten und lange Genehmigungsverfahren halten die Bautätigkeit unter dem Bedarf.
Zuzug und Universität lassen Freiburg weiter wachsen und sichern eine strukturelle Nachfrage.
Mietpreisbremse und Umwandlungsverbot bei Mietwohnungen beeinflussen Anlageentscheidungen.
Der Ausblick bleibt vorsichtig positiv
Stabile Kaufpreise, etwas mehr Transaktionen und weiterhin hohe Mieten durch die Angebotsknappheit.
In guten Lagen sind moderate Zuwächse von 1–3 % pro Jahr möglich. Einfache Lagen bleiben preissensibel; Dietenbach soll erste Wohnungen auf den Markt bringen.
Standortqualität und knappes Angebot sprechen weiter für einen stabilen Markt, ohne kurzfristige Schwankungen auszuschließen.
Für deinen Kauf bedeutet das: Lage, Finanzierung und Objektzustand bleiben wichtiger als der Versuch, den perfekten Marktzeitpunkt zu treffen. Beim Verkauf entscheidet ein realistischer Einstiegspreis darüber, ob die vorhandene Nachfrage tatsächlich erreicht wird.