Beginne mit deiner tragbaren Monatsrate
Bei Freiburger Kaufpreisen von 4.000–6.500 €/m² entscheidet nicht der maximal mögliche Kredit, sondern eine Rate, die langfristig zu deinem Haushalt passt. Als Orientierung sollte deine Rate höchstens 35 % deines Nettohaushaltseinkommens beanspruchen.
| Nettoeinkommen des Haushalts | Max. Kaufpreis ca. |
|---|---|
| 3.000 €/Monat | 250.000–280.000 € |
| 4.000 €/Monat | 330.000–370.000 € |
| 5.000 €/Monat | 420.000–470.000 € |
| 6.000 €/Monat | 500.000–560.000 € |
Annahmen: 20 % Eigenkapital, 10 Jahre Zinsbindung und 2 % anfängliche Tilgung; Kaufnebenkosten sind nicht enthalten.
Eigentumswohnungen kosten in Freiburg durchschnittlich mehr als 5.000 €/m². Bei 80 m² sind deshalb schnell 400.000 € oder mehr erreicht. Rechne Nebenkosten, Rücklagen und Alltagspuffer mit, bevor du deine Suchgrenze festlegst.
Der Haushaltsrechner leitet aus Einnahmen und Ausgaben eine tragbare Rate ab.
Zinsbindung und Eigenkapital bestimmen deine Konditionen
Nach den kräftigen Anstiegen 2022/2023 haben sich die Bauzinsen auf einem moderateren Niveau eingependelt. Finanzierungen sind damit planbarer, die historischen Niedrigzinsen sind jedoch vorbei.
| Zinsbindung | Zinssatz ca. | Tendenz |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 3,10–3,40 % | stabil |
| 10 Jahre | 3,30–3,60 % | leicht sinkend |
| 15 Jahre | 3,50–3,80 % | stabil |
| 20 Jahre | 3,60–3,95 % | stabil |
Je nach Bonität, Eigenkapitalquote und Beleihungsauslauf können die tatsächlichen Zinsen abweichen. Hole für einen unabhängigen Finanzierungsvergleich mehrere Angebote ein.
Drei Eigenkapital-Szenarien
- Nebenkosten aus Eigenmitteln: Mindestens ca. 10–12 % für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Provision einplanen.
- Solide Quote: Banken empfehlen meist 20–30 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und verbessert typischerweise den Zins.
- 100 %-Finanzierung: Diese Variante ist möglich, kostet aber höhere Zinsen und setzt strengere Sicherheiten voraus.
Ideal sind 90.000–135.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis plus ca. 45.000–50.000 € für die Nebenkosten.
Die Kaufnebenkosten gehören neben den Kaufpreis
Für eine Immobilie in Baden-Württemberg setzt sich der zusätzliche Betrag so zusammen:
| Kostenart | Anteil | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 5,0 % | 22.500 € |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2,0 % | ca. 7.500 € |
| Maklerprovision, Käuferanteil | 3,57 % inkl. MwSt. | 16.065 € |
| Gesamt Nebenkosten | ca. 10–11 % | ca. 46.000 € |
Baden-Württemberg erhebt 5,0 % Grunderwerbsteuer. Bei Wohnimmobilien wird die Maklerprovision seit Dezember 2020 gleichmäßig geteilt; Käufer:in und Verkäufer:in tragen jeweils 3,57 % inkl. MwSt.
Förderbausteine können die Finanzierung ergänzen
Prüfe Programme früh, denn Zweck, Einkommensgrenzen und Objektstandard entscheiden über die Förderfähigkeit. Für Freiburg und Baden-Württemberg nennt die Quelle diese Bausteine:
KfW-Wohneigentumsprogramm (124)
Günstiges Darlehen bis 100.000 € für den Erwerb selbstgenutzten Wohneigentums.
Klimafreundlicher Neubau (297/298)
Zinsvergünstigte Kredite bis 150.000 € für besonders energieeffiziente Neubauten.
Wohneigentum für Familien (300)
Bis 240.000 € zinsgünstiges Darlehen für Familien mit Kindern, einkommensabhängig.
Wohnraumförderung BW
Zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für Familien mit geringerem Einkommen.
Z15-Darlehen
Ein zusätzlicher Finanzierungsbaustein mit sehr günstigen Konditionen.
Kommunale Angebote
In bestimmten Neubaugebieten gibt es vergünstigte Grundstücke für Familien; aktuelle Programme nennt die Stadtverwaltung.
Tilgung, Zinsbindung und Sondertilgung zusammen denken
Mindestens 2 % anfängliche Tilgung, besser 3 %, verkürzen die Rückzahlung. Bei 350.000 € Darlehen, 3,5 % Zins und 2 % Tilgung liegt die Monatsrate bei ca. 1.604 €.
10 Jahre verbinden Zinssicherheit und Flexibilität. 15–20 Jahre passen zu langfristiger Planung und schützen länger vor steigenden Zinsen.
Eine kostenlose Option von mindestens 5 % pro Jahr erlaubt dir, zusätzliche Spielräume direkt zur Entschuldung zu nutzen.
Der Baufinanzierungs-Quick-Check verbindet Kaufpreis, Eigenkapital, Zins und Tilgung.
Diese fünf Planungsfehler werden schnell teuer
- Kein Puffer: Renovierung, Instandhaltung und Umzug passen nicht in eine auf Kante gerechnete Finanzierung.
- Nebenkosten fehlen: Die zusätzlichen 10–11 % werden beim Suchbudget leicht übersehen.
- Nur ein Angebot: Vergleiche mindestens 3 Finanzierungen; Unterschiede können mehrere Tausend Euro ausmachen.
- Nur 1 % Tilgung: Das führt zu sehr langen Laufzeiten und hohen Gesamtzinskosten.
- Keine Rücklage: Auch nach dem Kauf sollten ca. 1 €/m² pro Monat für Instandhaltung möglich sein.
Häufige Fragen zur Finanzierung
Geht eine Finanzierung ohne Eigenkapital?
Einige Banken bieten 100 %-Finanzierungen an. Die Zinsaufschläge und Bonitätsanforderungen sind deutlich höher; zumindest ca. 10–11 % Kaufnebenkosten solltest du aus Eigenmitteln tragen können.
Worin unterscheiden sich Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins beschreibt den reinen Darlehenszins. Der Effektivzins bezieht weitere Kosten wie Bearbeitungsgebühren ein und eignet sich deshalb besser zum Angebotsvergleich.
Kann ein Bausparvertrag noch sinnvoll sein?
Als Ergänzung zur Hauptfinanzierung kann er gegen steigende Zinsen absichern. Staatliche Zulagen machen ihn für bestimmte Einkommensgruppen interessant.
Wann beginnt die Planung der Anschlussfinanzierung?
Vergleiche spätestens 12 Monate vor dem Ende der Zinsbindung. Ein Forward-Darlehen lässt sich bis zu 60 Monate im Voraus abschließen.